久期财经讯，11月1日，本网站对中资地产美元债近半个月(10月16日至10月31日)的二级市场走势进行了分析。

10月下半月，中资地产美元债二级市场情绪走弱，投资级地产债出现明显波动，高收益延续下行趋势。值得注意的是，由于9月下旬市场舆论及评级下调，平安不动产美元债近期持续下行。近日，平安不动产回应评级下调称，目前公司业务运营稳健，财务水平良好，整体风险可控，业绩短期波动对公司日常经营及偿债能力影响不大。据悉，中国平安拟向平安不动产提供300亿人民币资金支持，但计划仍在进行内部审核，具体细节尚未得知。

投资级涨跌互现，高收益级持续下行

如下图所示，10月下半月，投资级中资地产美元债二级市场涨跌互现，长短端价差有所走阔。具体来看，因长端跌幅高于短端，万科企业24年和29年到期债券的价差由36美元走阔至48美元，中国金茂24年和29年到期债券的价差由32美元走阔至38美元。

从收益率来看，龙湖集团票据整体下移近10美元，LNGFOR 3.375 04/13/27、LNGFOR 4.5 01/16/28等收益率上涨超800bps;希慎兴业永续债HYSAN 4.85 PERP继续下行近2美元，收益率上涨超150bps;越秀地产YUEXIU 2.8 01/20/26小幅下行，收益率上涨超120bps，此前其已与一家银行订立5亿港元的364天定期贷款融资。

近期，REITs相关进展迎来多个利好，投资级房企受益较大。据证监会信息显示，首批消费类基础设施公募REITs已出炉，包括华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT。万科董事局主席郁亮表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环，助力房企从开发到运营的转型。

其中，万科企业旗下印力集团完成申报中金印力消费REIT，拟募集资金人民币35.7亿元。近半月，万科企业VNKRLE 4.2 06/07/24等4只美元债整体下移超20美元，VNKRLE 3.5 11/12/29跌破40美元。昨日，万科企业对境内外债券价格大跌情况作出回应，表示美元债价格异动是由市场情绪波动及不实猜测所致，当前公司经营正常、财务稳健，年内公司已无境外债务到期，境内待偿还信用债仅3.8亿。

受REITs融资利好消息推动，中国金茂美元债跌幅有所收窄，但整体收益率仍上涨超200bps。此前，中国金茂以约28.02亿元出售金茂北京置业100%股权，附属金茂天津拟向南京耀方提供总金额不超过24.45亿元的借款。

10月下旬，因龙头房企出现违约，高收益级及无评级地产债二级市场情绪疲软，美元债估值继续下探。

碧桂园未能在30日宽限期内兑付COGARD 6.15 09/17/25约1500万美元利息，正式触发境外债务实质性违约，存续美元债全部跌破6美元。据悉，监管信用违约互换委员会(CDS)已召开会议讨论，碧桂园此次“未能支付”的违约事件是否触发CDS偿付。据媒体报道，目前碧桂园正通过D.F King Limited对17只离岸债券(包括2只可转债及15只美元债)持有人的身份进行识别，此举常见于展期等重组措施之前，一般为债务重组做准备。

而远洋集团境内债务风险化解出现进展，宽限“15远洋05”公司债券利息兑付及提供增信措施的议案已获通过，目前偿付方案不确定性已消除。但境外债务方面，远洋集团已宣布暂停支付所有境外债务，目前存续美元债均值在4美元左右。另外，远洋资本SINOCL 6 10/24/23未按时兑付本息再次触发违约。

10月17日晚间，金地集团董事长凌克先生辞任消息公布，公司当日即遭债股双杀，美元债GEMDAL 4.95 08/12/24当日下跌近15美元。随后，集团发布公告称公司目前生产经营情况正常，并提前拨付两笔合计约人民币10.25亿元的ABS债券，以稳定市场情绪。同时，网传“富德生命人寿60亿转让金地股权予深投控”亦被澄清。

另外，市场仍在高度关注珠海万达商管的IPO进展，因为此前万达曾与投资者签订对赌协议，若未能于2023年底前完成IPO，可能需要偿还超300亿元人民币股权回购款。近日，媒体报道称，鉴于近期市场环境并未向好，珠海万达商管可能会选择在明年再进行IPO，并考虑向投资者提供补偿，但万达仍未对具体进展作出回应。由于投资者情绪走弱，万达商业3只存续美元债出现9美元左右整体下移。

消息面上，多家房企出现违约事件，禹洲集团因正在寻求离岸债务的整体解决方案，未在到期日支付YUZHOU 6 10/25/23构成违约事件;景瑞控股因正考虑美元债全面重组，暂停支付JINGRU 12.5 10/26/23到期本息;鑫苑置业XIN 14.2 10/15/23未按时兑付本息，公司于8月对该债券发起交换要约，要约完成后债券剩余未偿本金额约为2280万美元;世茂股份未按期足额偿付“19沪世茂MTN001”、“20沪世茂MTN001”、“21沪世茂MTN001”及“21沪世茂MTN002”，当前累计未能按期足额偿付中期票据本息共计17,359万元;阳光城集团未按期足额偿付“20阳光城ABN001优先A”及“20阳光城ABN001优先B”，预计无法按期兑付“20阳光城ABN001次”部分本息;富力地产存在1条失信被执行人信息，执行标的约为142.92万元，失信情形为“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”;泛海控股子公司资产查封冻结事项涉及相关方为融创房地产，将与其协商尽快解决争议，泛海控股连续十二个月内累计诉讼、仲裁涉案金额合计超人民币6.74亿。

同时，房企债务展期及重组仍在缓慢推进中，粤港湾控股同意征求的补充契约及建议修订已生效，支付预付本金后将注销等额预付本金的票据;龙光集团境外债重组新方案拟将偿还期限由此前的展期7年最长延长至8年，传此次提议对龙光集团66.2亿美元离岸债务中的最多20%债务减记85%本金，公司清盘呈请聆讯已进一步延期至2023年12月4日;佳兆业集团已就集团的境外债务(包括现有债务)向债权人小组提呈初步指示性重组方案，初步方案包括债转股、发行新票据及资产处置，尚未达成最终协议，清盘呈请及撤销申请的聆讯已押后至2024年2月6日;花样年控股全资附属公司花样年中国与蓝绿双城订立框架合作协议，蓝绿双城将协助集团制定其境内物业项目重组计划;中泛控股在香港特区清盘呈请的聆讯日期押后至2023年12月20日;世纪阳光开曼临时清盘已正式获得撤销，并无条件解除共同临时清盘人作为公司的共同临时清盘人。

另外，中国恒大债务重组计划的进程正不断延后。中国恒大正基于公司目前情况及与其顾问及债权人协商，对拟议重组的条款进行修改以匹配公司客观情况和债权人要求。据媒体报道，公司与部分对境外债重组计划持反对意见的持有人(持有债权约150亿美元)进行了会谈。同时，各个重组协议安排批准聆讯将取消或无限期延期，原计划于2023年10月25日由纽约南区美国破产法院审理的聆讯延期，香港特区高等法院将清盘令的聆讯进一步延至2023年12月4日。

10月百强房企业绩环比增长，“新房改方案”或推动地产转型

根据久期财经数据显示，截至10月31日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

10月16日至10月31日期间，中资地产美元债二级市场小幅下滑，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行8.21，最新报118.28，到期收益率下跌3.70%，最新报26.95%。

国内方面，据克而瑞数据显示，10月百强房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍在较高位;1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，降幅继续扩大;10月重点30城供应环比下降45%，成交环比上涨9%，同比减少4%。目前来看，10月市场供应显著缩量，成交因各地新政有所回暖，但楼市复苏动能仍略显不足。预计进入11月，供应或低位回升，但因政策效果持续性不足，且热点城市和热销项目个数将持续减少，未来成交增长趋势或难以延续。

此外，近期出台“14号文”被市场解读为“新房改方案”，明确了两个主要目标，一是在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求;其次，提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等多个方面原则。市场分析认为，“14号文”将在一定程度拉动投资，有效提高资源利用率，且“商改保”将有助于房企去化库存，推动行业将进入“低端有保障、高端有市场”的新格局。

海外方面，美联储将于北京时间周四凌晨2:00公布最新利率决议，市场普遍预计11月保持利率在5.25%-5.5%不变，同时在经济增长保持弹性的情况下，可能最早在12月再次加息。多位美联储官员表示，利率已达到或接近峰值。据CME美联储观察工具显示，11月保持利率不变的可能性为97.7%;年内维持当前利率水平不变的概率达69.3%，进一步加息25个基点的可能性为29.1%。

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