2023年第三季度，中央积极推进城中村改造、实施公共租赁住房税收优惠政策；地方政府通过运营奖补、金融扶持等方式提高住房租赁企业积极性；在多重政策引领和利好下，住房租赁企业规模稳步提升。住房租赁企业聚焦一线、新一线城市进行战略扩张，尤其上海市得到企业的“青睐”。国企系住房租赁企业加快拓展步伐，市场占有率小幅提升。

以下是迈点研究院最新独家发布的“2023年第三季度集中式住房租赁企业开业规模TOP50”、“2023年第三季度集中式住房租赁企业管理规模TOP50”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服务集团位居2023年第三季度集中式住房租赁企业开业规模榜、管理规模榜前三。

一、开业规模

1、开业规模榜单解读

2023年第三季度，在中央实施保障房税收优惠、租赁住房贷款支持计划、不动产投资信托基金(REITs)等政策红利下，住房租赁企业开业规模持续增加；多个超大型租赁社区入市，对三季度规模拉动效果明显。

TOP50企业集中式租赁住房累计开业规模111.98万间，环比增长6.04%；TOP30企业累计开业规模102.04万间，环比增长6.16%；TOP10企业累计开业规模68.72万间，环比增长8.95%。

从开业规模来看，TOP10企业开业规模门槛为3.25万间，泊寓和冠寓蝉联冠亚军。其中泊寓开业规模达到17.99万间，以绝对优势位居行业第一；冠寓开业规模接近12万间，头部优势持续显现。瓴寓较上半年房源增加显著，第三季度在上海、重庆、南京等地开业5个租赁社区项目，近6千间房源入市，深耕大型租赁社区赛道。

TOP11-30的企业开业规模门槛超9000间，在国家大力支持发展住房租赁市场的政策红利下，开业规模不断增长。其中优望公寓、建方长租、乐柚公寓、招商伊敦公寓等都陆续迎来新开业项目。华润有巢REIT三季报中显示：期内共实现收入1979.76万元，净利润151.55万元，截至三季度末，有巢泗泾项目出租率为94.54%，有巢东部经开区项目出租率为91.32%。

TOP31-50企业的开业规模门槛为1600间，运营方式以轻、中资产为主。如辉盛国际与广州心中投资签署合作协议，将于广州南沙环宇城引入辉盛名致服务公寓项目，计划打造160套简约精致的舒适空间；漫柏在徐州、湖州、河南等地新增拓展7000多间房源；湘江悦家梦想麓隐桐溪预计提供660间房源等。

此外，嘛嘛公寓、滨纷公寓、雅遇等均有少量开业房源，未能进入TOP50榜单。

2023年第三季度，各系列品牌房源占比较为稳定，国企系占比小幅提升。TOP50企业中，房企系市场占有率仍具有绝对优势，开业规模45.74万间，占比总开业规模榜的40.8%；创业系占比小幅下滑，开业规模25.19万间，占比22.5%，下滑2.56个百分点；国企系占比小幅提升，开业规模17.71万间，占比15.8%，上升2.44%个百分点；酒店系开业规模9.3万间，占比8.3%；央企系开业规模8.16万间，占比7.3%；中介系和外资系开业规模分别为3.64万间、2.24万间，占比分别为3.2%、2%。

2、开业规模企业解读

第三季度，54.1%的新开业房源布局在郑州、重庆、南京、长沙等新一线城市，占比持续上升，较上个季度增加11个百分点，其中城发美寓在郑州多个区开业3000多套人才公寓。34.7%的新开业房源集中在一线城市，其中超八成位于上海，招商伊敦公寓、瓴寓国际和城方在上海均有超千套房源开业。11.2%的新开业房源分布在其他城市，铂顿国际公寓入驻佛山、惠州、河源等城市。

从新开业项目产品分布来看，租赁社区成为住房租赁企业广泛布局的产品，占比37%，较上季度增加10个百分点，其中瓴寓国际深耕租赁社区，向市场推出5750套房源；其次是人才公寓和保障性租赁住房，占比分别为21%和17%。

二、管理规模

1、管理规模榜单解读

2023年第三季度，TOP50集中式长租公寓累计管理规模172.22万间，环比上涨13.6%。其中TOP30品牌累计管理规模157.89万间，环比上涨12%；TOP10品牌贡献了101.6万间的管理规模，环比增长10.4%，占比总管理规模的59%，其中泊寓以22.76万间的管理面积位居第一。整体来看，榜单中泊寓、魔方生活服务集团、城发美寓、城方等管理规模增加最快，季度新增管理房源超过1万间。

2、管理规模TOP10企业重点解读

从品牌背景来看，国企系拓展加速，管理规模提升加快。房企系管理规模59.91万间，占比59%；创业系管理规模18.53万间，占比18.2%；国企系管理规模9.25万间，占比9.1%，较上半年增长4个百分点；酒店系管理规模8.31万间，占比8.2%；央企系管理规模5.6万间，占比5.5%。

对比2023上半年，国企系品牌持续发力，城发美寓进入管理规模TOP10榜单。地方国企城发安居在郑州快速扩张，第三季度新增签约项目25个，可提供3.5万间房源。随着保租房的持续筹集与建设，预计更多的国企系住房租赁企业将得到快速发展。

3、分散式住房租赁市场

相比于集中式住房租赁市场的蓬勃发展，分散式住房租赁市场扩张较为保守，整体变化不大，甚至部分品牌管理房源开始收缩。根据迈点研究院的调研统计，建方长租分散式房源管理规模近3000套，较上半年缩减2432套，城方、新投海瑜公寓、渝地辰寓分散式房源分别为450、86、59间。

三、总结

2023年前三季度，住房租赁政策频发，市场发展迅速，住房租赁企业规模持续扩大。其中国企系租赁品牌表现突出，大量收购存量房屋改造为租赁住房，增加市场有效供给，推动行业健康有序发展。随着保障性租赁住房的持续筹集与建设，预计未来更多的地方国企系住房租赁企业将得到快速发展。

近日，国务院下发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）引起广泛关注，被称为新一轮的“房改”。文件提出：大城市加大保障性住房建设和供给，解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期。推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。“新房改”意味着未来多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。当然，行业的转型发展需要过渡和衔接期，在此期间，住房租赁市场潜在需求仍有待被挖掘。

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