久期财经讯，10月30日，惠誉将北京首创城市发展集团有限公司(Beijing Capital City Development Group Co., Ltd.，简称“首创城发”)长期外币发行人违约评级从“BBB”下调至“BBB-”，展望稳定。

惠誉还将首创城发主要海外投资平台国际金融中心物业有限公司(International Financial Center Property Ltd.,简称“国际金融中心物业”)的长期外币IDR评级从“BBB-”下调至“BB+”，展望稳定，并将Central Plaza Development Ltd.的30亿美元中期票据计划评级从“BBB”下调至“BBB-”，该公司作为首创城发的SPV，与母公司的信用状况挂钩。

惠誉根据其《母子公司关联性评级标准》，将该公司评级与其实力更强的母公司北京首都创业集团有限公司(Beijing Capital Group Company Limited，简称“首创集团 ”，BBB-/稳定)的评级等同。首创集团的评级下调，因此首创城发的评级也被下调，原因是该集团的房地产部门在行业低迷期间表现疲软。首创城发的“bb-”独立信用状况影响了首创集团的评级，因为该子公司约占母公司已动用资本的一半。

稳定的展望得到了首创集团强劲的融资渠道的支持，以及惠誉预计杠杆率将在未来两年保持在修订后的55%的负面评级触发阈值以下。

关键评级驱动因素

杠杆率上升：惠誉预计，未来两年，首创城发的杠杆率(以净债务/净房地产资产之比衡量，包括天津和北京大兴的土地)将保持在50%-55%的较高水平。杠杆率在2022年超过了45%的负面评级触发阈值，彼时达到49%，并由于销售疲软和利润率持续恶化，在2023年上半年进一步上升至52%。首创城发表示，该公司及其母公司正在与政府和其他利益相关者就去杠杆化举措进行讨论，但这些举措的时机和规模仍不确定。

销售表现不佳：惠誉最近将中国的全年新房销售预测从降幅为0%-5%的下调至10%-15%，此前行业情绪自年中以来一直在走弱。继2023年上半年销售额增长14%的稳健表现之后，首创城发2023年第三季度销售额同比下降62%，惠誉预计今年第四季度销售额同比下降49%，月度销售额与9月份的结果相似，导致2023年全年销售额下降30%。惠誉预计2024年的销售额将下降10%，因为首创城发的一些项目位于供应过剩的城市。

融资渠道强大：首创城发保持着稳健的资本市场准入，惠誉相信其财务灵活性将继续得到与金融机构的良好关系和其国有企业的支持。该公司于2022年发行了35亿元人民币中期票据和40亿元公司债券，票面利率从3.7%到4.99%不等。今年截至目前，该公司又发行了37亿元人民币的中期票据和26亿元人民币的公司债券。

与母公司的评级挂钩：惠誉依据其母子公司关联性评级标准，基于母子公司在法律、战略和运营层面的关联性评估结果，将首创城发的评级与首创集团的评级等同。

首创城发由首创集团全资拥有，成立于2021年，是首创集团房地产相关资产和业务重组的一部分。其中包括首创置业股份有限公司(Beijing Capital Land Ltd.，简称“首创置业”，02868.HK)运营的市场驱动型房地产开发业务、北京首创经中(天津)投资有限公司(Beijing Capital Jingzhong (Tianjin) Investment，简称“首创经中”)运营的政策性土地开发和社会保障性住房项目，以及租赁住房和基础设施建设等其他政策性业务。

“中等”法律关联性：首创集团及其境外融资平台首创华星为首创城发提供的担保低于首创城发总债务的20%。惠誉通常会在担保高于20%时才会将法律关联性评定为 “中等” ，但鉴于首创集团为首创城发的全部境外资本市场证券(共计15亿美元)提供了维好协议，惠誉对首创城发的法律关联性评定在《母子公司关联性评级标准》的基础上做出调整。惠誉认为，首创集团将继续为首创城发提供法律支持，尤其在其将政策性业务全部注入首创城发后更是如此。

“高”战略关联性：惠誉认为，首创城发对首创集团具有较高战略重要性，原因在于首创城发承担了母公司土地一级开发、棚户区改造、保障性住房和长租项目的政策性角色。首创城发在首创集团总资产中的占比约为一半。惠誉认为，国企的资产规模是其在政府中的重要性以及获得融资渠道的关键。

“中等”运营关联性：首创城发与首创集团的管理层和品牌重合度较高。首创城发的全部董事会成员及主要管理层均由首创集团任命，且其战略和财务规划亦由首创集团进行指导。然而，首创集团三大主要业务板块之间的运营协同效应有限，导致惠誉将其整体运营支持意愿评定为“中等”。

政府支持惠及首创城发：惠誉认为首创集团获得的政府支持料将惠及首创城发。惠誉认为，首创城发的光年城项目(由首创经中承接)是中国京津冀一体化开发计划的核心组成部分，并且是政府为首创集团提供支持的关键驱动因素。该开发计划旨在将北京的非首都功能疏解到周边地区，从而使北京仅承担文化、政治、国际交往和科技创新中心的城市功能。

国际金融中心物业的评级比首创城发低一个子级：国际金融中心物业由首创城发间接持股100%，其评级比首创城发低一个子级，首创城发在法律层面为国际金融中心物业提供支持的意愿为“较低”，因为首创城发未向国际金融中心物业提供任何担保。

惠誉认为，首创城发在战略层面为国际金融中心物业提供支持的意愿为“中等”，因为国际金融中心物业是首创城发的主要海外投资平台。惠誉认为，首创城发在运营层面为国际金融中心物业提供支持的意愿为“较高”，因为国际金融中心物业是由母公司全面管理的一个重要海外业务部门。投资者们知晓，尽管母子公司品牌不同，但国际金融中心物业为首创城发集团的房地产开发业务所需的境外资本市场证券提供担保。

评级推导摘要

惠誉对首创城发未来两年的约150亿元人民币的年度权益销售额的预测低于中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK，BBB-/稳定，SCP: bb)的800亿元人民币的规模。经过遗留资产(legacy asset)调整后，首创城发的杠杆率为50%-55%，略高于中国金茂的50%。2023年前9个月，中国金茂实现了稳定的持平的销售，而首创城发的销售额则下降了22%。首创城发的回报率(以EBITDA加合资企业利润/已动用资本衡量)不到1%，是惠誉评级中住宅建筑同业中最低的。惠誉认为，两家公司在国有地位的支持下，拥有类似的融资渠道。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2023年总销售额同比下滑30%，2024年再下降10%(2023年前9个月为-22%)。

- 未来两年的回款率为98%(2022年为114%);

- 考虑到首创城发持有充足的土地储备和管理层保守的拿地策略，惠誉假设未来两年的土地补充面积为已售总楼面面积的0.1倍(2023年前9个月为0);

- 未来两年建设支出/销售回款之比为35%-40% (2023年上半年估计:20%-25%)

- 新增融资成本为5.0%(2023年上半年为4.4%)，因为首创城发可能主要通过融资成本相对稳定的境内借款来再融资。

评级敏感性

首创城发的发行人违约评级敏感性：

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- 惠誉上调首创城发的发行人违约评级

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 惠誉认为首创集团为首创城发提供支持的意愿或能力趋弱

- 首创集团的发行人违约评级下调

首创城发的独立信用状况敏感性：

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-以净债务/净资产(包括天津和北京大兴的土地)衡量的杠杆率维持在45%以下，合资企业和非控股权益敞口没有大幅增加

-权益销售规模持续改善

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 杠杆率(净债务/物业资产净值，包括天津和北京大兴的土地)持续维持高于55%

-可能是由于合同销售额持续下降或高于预期的营运资本流出导致持续的负向自由现金流

- 有证据表明融资渠道减弱

流动性及债务结构

充足的流动性：截至2023年上半年，首创城发持有的184亿元人民币可用现金可完全覆盖其258亿元人民币短期债务，其中包括81亿元人民币的国内债券和票据将于一年内可回售以及约3亿元人民币的供应链资产支持证券。鉴于该集团与境内外银行保持长期合作关系且其为国有企业，惠誉预计这将继续支持该公司的财务灵活性。

发行人简介

首创城发是工业集团首创集团的全资子公司，首创集团为北京市国有资产监督管理委员会100%持股公司。

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