“中国咖啡行业，刚开始咖啡品质好可以卖很高价钱，后来品质好不能卖那么高价钱，品质要好还要便宜。现在不仅品质好，还有花样百出，咖啡里加几滴茅台，但价钱还是那个价钱。所以我觉得咖啡从一线城市卖到五线城市去，值得我们好好学习”。

10月21日，万科董事长郁亮在与媒体公开交流中，提出了一个耐人寻味的观点：认为地产行业应当向咖啡行业学习。而就在此前三天，国家统计局公布了2023年9月的房地产数据，9月商品房销售面积同比下降10.1%，降幅收窄2个百分点，商品住宅销售面积降幅收敛了2.8个百分点，至-11.6%。

在7月24日中央政治局会议的定调后，地产行业的政策明显转向，各类政策逐步放开，但从估值表现和业绩表现来看，地产业明显仍处于方兴未艾的状态中。结合万科董事长的发言，来看看复苏了一年的房地产行业当前情况如何，该如何解读近期的地产数据？

01

拿地意愿承压，产业加速去库存

根据国家统计局数据，2023年1-9月全国商品房累计销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，降幅较上月扩大0.4pct；9月单月销售面积为10857.38万平方米，同比下降10.14%，环比提高47%。2023年1-9月全国商品房累计销售额89070亿元，同比下降4.6%，降幅较上月扩大1.4pct。

2023年1-9月，国内商品房累计销售均价为10503元/平方米，同比增长3.14%；单月销售均价为10050元/平方米，同比下降3.81%，环比下降3.69%；9月单月销售金额为10912.12亿元，同比下降13.55%，环比8月提高41.57%

8-9月，自央行宣布因城施策执行“认房不认贷”以来，多城迅速落实执行了相关政策，北上广深四个一线城市更是在央行政策出台后的一周内便选择了跟进。从9月初开始，30大中城市新房周度成交面积的降幅快速收窄，由此前同比下降20%—40%收敛至下降11.8%，一直延续至9月第三周。

从开工数据来看，9月地产业新开工面积、施工面积数据得到了大幅回升，降幅分别收窄了8.9%、25.7%。而竣工面积则有所提升，提升了14.8%到25.3%。9月新开工面积同比增长为18.9%，为近5年同期最高数据。

强势的开工数据似乎反映着房企业务正在加速修复，但如果从拿地的角度来看，这种复苏存在一定的隐患。9月，100大中城市成交的土地面积同比下降43.4%，较8月小幅回升0.7个百分点，显示出各大房企的拿地意愿依旧偏弱，和大幅改善的开工数据形成了明显的反差。

从单周数据来看，2023年第40周，全国300城宅地成交建筑面积为958万平方米，单周环比增长36%。但同比下降51%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面25939万㎡，累计同比-29%，年初至9月，拿地排名前五的企业分别为保利发展（600048.SH）、中海地产（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、建发房产（01908.HK）、绿城中国（03900.HK）。

以库存周期的角度来解释房地产交易的话，就是各大地产商正在加速库存消耗，但并没有积极地补充土地储备，这说明房企依旧处于主动加速去库存的阶段。若后续房企拿地意愿依旧维持低迷，在强开工+强竣工的存货消耗下，后续地产投资将面临一定的压力。

从市场消息来看，国家政策也针对土地交易做出了一些调整。据经济观察报10月17日的报道显示，在9月底，自然资源部给各省市下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0的限制等。报道指出，目前已有多个二线城市取消了地价上限，而北上广深等核心城市在研究如何调整竞买规则，推动商品住宅回归商品属性。

02

供需天秤倾斜，行业将进入低利慢钱的“咖啡”时代

从业绩上来看，无论是A股还是港股的地产公司，2023年中期业绩大多企业都录得不同程度的亏损，主要原因在于结算项目的毛利率下降，以及开发项目的计提减值损失，汇兑损失导致的，大部分民企房地产企业也停止了派息。

在房住不炒的大背景下，房企逐渐回归商品属性，而商品终究逃不开供需关系的支配。截至2022年末，国内的存量住宅面积约为313亿平方米。而截至2023年9月，新建住宅广义库存约为16.5亿平方米，较2020年8月的高点下降了30%，但仍与2011年的库存水平较为接近。

住建部原副部长在2022中国城市高质量发展智库论坛的讲话中声称：“当前我国住房空置率达到15%”。以该数据计算当前存量住房的空置面积为47亿平方米，是新房广义库存的2.8倍。若将当前的控制住房面积视为二手房屋，那么二手房屋将对新房形成明显的替代压制关系。

以国家统计公布的70大中国城市商品住宅价格来看，若把2015年12月的房价作为基准，新房与二手房的价格均出现了一定的回落，但二手房回落趋势明显高于新房。由于新房存在一定的行政管控，而二手房以市场化交易为主。因此随着时间的延续，二手房和新房的价格出现了明显的分化。

从消费者视角来看，在价格相同的背景下，消费者自然更愿意购买新房而非二手房源。在房住不炒的大背景下，房屋涨价将会受到限制，因此二手房价和新房价格将会出现明显的价差。本轮房地产政策的效果会受到二手房库存压力的冲击，预计政策放松对地产销售的刺激弱化效果略有减弱，而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。

在供需天平倾斜的当下，房地产市场整体上已经进入买方市场的范畴。万科董事长郁亮在日前的讲话中表示，房地产要学咖啡行业，所表达的也是类似的观点。正如咖啡饮品在国内的定位转移那般，住宅将从高价值商品向市民化、平民化的商品转变，低毛利、赚慢钱、“品质内卷”将是未来地产行业的趋势。

参考日本90年代时期的地产行业情况，地产行业向外扩张的机会越来越少，房地产行业将越来越多进行城市内部空间结构的调整，类似城中村改造、旧城改造翻新或将是未来地产行业的主要业务来源，而房地产行业将呈现去杠杆、低毛利，赚慢钱的趋势，从而进一步回归我国房地产行业的本来面目。其间会有排雷，也会有产业洗牌，阵痛恐怕也难以避免，但最终，地产行业仍将存在，一如既往。

$万科Ａ(000002)$

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