10月23日，据债权人透露，龙光集团首席债务管理官保国武在近日举行的一场会议上表示，龙光集团的境外债重组新方案计划由展期7年最长延长至8年。

去年年末，龙光境内21笔公开市场债券展期议案均获得表决通过，可谓是长舒了一口气。但不同于境内市场的“一鼓作气”，其境外展债可谓是一波三折。境外债重组方案前前后后给予债权人多个版本，但至今也未拿出一个让双方满意的条件。

现如今，展期时长再续一年，债权人能认可吗？

增信资产有变

众所周知，房企在与债权人协商展期期限时，都往往会设计出一款经营预测模型，结合底层资产规模、自身的盈利预测、宏观预期等推算出一个能让房企没那么大压力且债权人满意的展期计划。

因此，影响展期期限的因素中，增信资产的质量起到十分关键的作用。

而据相关人士透露，龙光此次的延长期虽然不长，但显然是对未来有所担忧，而这背后的原因与企业的项目变动有莫大的联系。

6月份的离岸债重组方案中，除了考虑增加债转股计划外，龙光还计划在原本6个项目的基础上新增加15个项目，形成一个共计21个项目的增信资产包。按照龙光集团的设想，这些项目出售后的资金在偿还完项目债务后，将被用于偿还给方案债权人。

换句话说，如果能保证项目目前的债权稳定，同时卖出一个好价格，将有助于方案债权人信心的建立。

不过，项目的变数似乎不小。

今年6月，有市场消息称，长实已与汇丰接触，希望接手合景泰富与龙光合伙开发的香港“凯玥”项目相应债权。龙光与合景泰富曾以“凯玥”项目作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷，双方各持50%的股份。长江如果接手，可能意味着这一项目将从债权重组方案中剥离。

据了解，“凯玥”是龙光在香港的第一个项目，位于香港岛南区鸭脷洲，位置优越，背山靠海，是名副其实的豪宅项目。2017年，两家房企合计支付168.55亿港元才得以中标，成交楼面价达17.67万元/平方米。2023年1月，该项目首次对外销售，然而，经过5年多的精雕细琢与景观资源的加持，却并未获得预期的销售业绩。

有消息指出，截至上半年，“凯玥”项目仅售3套房源，销售回款约5.32亿港元。

即便销售去化不理想，对于合景泰富和龙光而言，“凯玥”仍然是集团核心的优质资产。其可售金额约300亿元，对于龙光的造血回血，解决债务危机，都意义非凡。更重要的是，“凯玥”的债权同样也在计划重组的范畴之内。

此次长实横插一手，瞄准“凯玥”项目的贷款债权，实际上是看中项目的本息收益权、抵质押权、以及由此衍生的项目参与权、债权重组、债转股机会等。如果这一项目的债权被银团转让给长实，龙光需要担心长实可能会反对其提出的债务重组方案，将这一优质资产剔除到债务重组的增信项目之外，这将大大削弱公司的底层资产规模，对于重组方案谈判极为不利的。

然而，龙光此时话语权有限。因为债权在银团手中，如果长实能够一次性将这笔债务接过去，龙光与合景泰富两家眼下均没有能力阻止。一旦长实铁了心要“抄底”，两家公司也只能望天长叹。

除了增信资产包有变，今年以来的业绩严重下滑，对龙光而言更是雪上加霜。

经营业绩持续失利

在年初公布的2022年财务数据中，龙光就已经遭受了巨大打击。去年集团营收416.2亿，同比下降46.84%；净亏损88.7亿元，归母净利润净亏损85.24亿元。对此，龙光集团表示主要是受新冠疫情影响，导致工程进度延误，楼市持续低迷，销售业绩惨淡。

更叹为观止的是，2022年龙光合约销售仅441.1亿元，而一年前销售额为1402亿元，仅仅一年时间，销售额下降了近千亿。

进入2023年后，销售规模的萎缩并未停止。上半年，龙光实现合约销售额124.5亿元、合约建筑面积（不含车位）81.5万平方米，分别同比下降59.0%、57.2%，双双缩水超一半。报告期内，合约销售金额主要来自于大湾区、长三角及大西南区域。其中，大湾区贡献合约销售额43.4亿元，较2022年同期减少61.5%，占比34.8%；长三角地区贡献合约销售额31.0亿元，同比减少64.9%，占比24.9%。此外，西南地区合约销售也减少超过半数，为21.5亿元，占比23.1%。换句话说，龙光的大本营大湾区和新拓的重要市场都面临着即将失守的状态。

更重要的是，整整半年，龙光在招拍挂公开市场上“颗粒无收”。截至目前，龙光中短期可供开发土地储备总建筑面积还剩余2706.8万平方米，这一年多都主要依赖消化存量土地得以存活，后期若流动性危机还不能尽快解除，得不到优质城市优质项目补充，情况只会更加严峻。

另一方面，龙光的偿债压力也继续恶化。截至上半年，其有息负债达到1011.3亿元，其中短期债610.4亿元，占比60.5%；持有现金143.2亿元，现金短债比为0.23，净负债为206.5%、扣除预收账款后的资产负债率为80.4%，踩中“三条红线”，流动性以及债务状况继续恶化。

目前，龙光的负债端上还有约39亿美元公募债、约19亿美元私募债和6亿美元银团贷款，在如今的严峻情况下，龙光没有给出有说服力的造血计划，只有一再延长的债务期限。面对近乎“躺平”的龙光，债权人能得到一个满意的重组方案吗？

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