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​久期财经讯，4月9日，穆迪确认香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Limited，简称“香港置地控股”)的发行人评级为“A3”，以及其全资子公司香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited，简称“香港置地”)的发行人评级为“A2”。

穆迪还同时确认以下评级，均由香港置地提供无条件及不可撤销担保：(1)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited, Hongkong Land Treasury Serv. (Sing) Pte. Ltd.和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票据计划的临时“(P)A2”高级无抵押评级;(2)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票据计划的有支持高级无抵押票据的“A2”评级。

同时，评级展望维持稳定。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“评级的确认和稳定的展望主要反映了，尽管香港特区(Aa3负面)写字楼租赁市场持续面临挑战而导致盈利减弱，但香港置地控股的信用指标将在未来1-2年内得到改善。在不发生重大投资、分红支出或股份回购的情况下，该公司通过资本循环和暂停'建成即售'类活动的承诺将支持实现债务的明显削减。”

Lau补充：“此次评级确认还认可了该公司在充满挑战的环境中仍能保持较高的写字楼入驻率和良好的租约到期情况的能力。”

评级理据

穆迪预测香港置地控股的年度调整后EBITDA将从2024年的9.14亿美元下降约7%，至2025年的8.50亿美元，并在2026年保持稳定。这一预测反映出：(1)受写字楼租金复归率为负的影响，2025年和2026年香港特区写字楼租金收入将下降5%-6%;(2)受明日中环(Tomorrow's CENTRAL)项目翻新工程影响，2025年香港特区零售租金收入将下降25%，穆迪预计，2026年香港特区零售租金收入将随着新零售租约生效而有所回升;以及(3)2025-2026年每年物业销售收入稳定在9亿-9.5亿美元，但盈利能力将低于2024年。

不过，穆迪预计，尽管没有重大资产出售，香港置地控股的调整后净债务/EBITDA比率仍将从2024年的5.6倍改善至2025年的约5.5倍，并在2026年进一步下降到约5.0倍。穆迪预测，在没有任何重大新投资、股息分配和股票回购的情况下，该公司将继续积极削减债务。这将得益于公司严格的资本支出和以及暂停“建成即售”类项目的决定。同样，调整后的EBITDA/利息覆盖率将从2024年的3.9倍提高到2026年的4.1倍至4.3倍。该等比率均符合“A3”评级类别的标准。

此外，如果未来两年公司的大规模资本循环能够实现，其关键信用指标还有进一步明显改善的空间。香港置地控股的目标是在2027年实现40亿至60亿美元的资本循环，其中80%或以上的收益将用于净债务偿还或投资其他亚洲门户城市。该公司在削减债务方面有着良好的记录，其债务已从2022年底的70亿美元降至2024年底的62亿美元。

香港置地控股的“A3”发行人评级主要反映了该公司强大的特许经营权、长期的经营历史、良好的流动性以及在亚洲黄金地段拥有高入驻率的优质投资物业，上述物业产生了总体稳定的租金收入。

尽管香港置地控股在香港特区的核心投资地产组合也受到企业租赁需求疲软的影响，但仍保持了较高的入驻率，优于整体市场表现。2024年，其整体写字楼和商铺组合的入驻率保持在较高水平，且基本稳定。

由于香港置地的业务主要集中在香港特区，并受到香港特区写字楼运营困难的高度影响，这些优势受到了一定程度的削弱。

不过，这些优势在一定程度上被该公司在香港特区市场的地域集中风险所抵消，使其面临更大的写字楼营运环境压力。

香港置地控股的“A3”评级比其主要运营子公司香港置地的“A2”评级低一个子级，反映了香港置地控股的控股公司地位导致的结构性从属风险。

环境、社会和治理(ESG)因素对香港置地控股目前的评级影响不大。评级考虑了香港置地控股所有权由怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，简称“怡和控股”，A1/稳定)集中持有。这一风险通过香港置地控股在经济周期中保持稳健的财务状况来平衡。

可能导致评级上调或下调的因素

若发生以下情况，评级可能获得上调：香港置地控股物业投资业务的收益和多元化显著增加;如果其财务杠杆有所改善，商业地产的潜在利润覆盖其总利息的6.5倍-7.0倍或以上，且其调整后净债务/EBITDA比率持续低于3.0倍。

若发生以下情况，评级可能面临下调：如果香港置地控股进行额外大量举债投资，这可能会损害该集团的财务状况，导致其调整后净债务/EBITDA比率持续高于5.5倍-6.0倍，调整后EBITDA/利息比率持续低于4.0倍。

香港置地控股有限公司成立于1889年，在伦敦、新加坡和百慕大上市，是亚洲领先的房地产投资、管理和开发集团。其投资组合专注于中国香港特区，该集团通过香港置地有限公司拥有并管理约480万平方英尺的商业物业(包括核心商务区的甲级写字楼、零售及酒店空间)。香港置地控股为大型企业集团怡和控股有限公司持股53%的子公司。

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