现在的楼市疯狂程度，已经不满足于业主反价了，而是买家疯狂加价了。

最近察叔关注法拍房，一套89平的兰亭盛荟二拍，起拍价325万，数十名买家鏖战一天一夜，最后拍价竟然高达432万。

（图源阿里法拍）

要知道这套房一个月前仅4.5万/平起拍，万人围观却惨遭流拍，当时多少人群嘲，一个月后降到3.65万/平，竟然还拍出了4.85万/平的高价。

（图源阿里法拍）

是楼市太疯狂，还是兰亭盛荟有魔力……

从暴跌到回涨，兰亭盛荟经历了什么？

据察叔了解，这套法拍房位于小区1号楼，89平三房，低楼层，西南朝向。

（图源贝壳）

贝壳上有同朝向的89平户型，大概长这样。

（图源贝壳）

实话说，这个套内69平的小三房，在兰亭盛荟里不是最好户型，但也不是最差户型。

但房源所在的1号楼，是小区噪音相当大的楼栋，不靠花园，又在高速上盖，不管买哪条梯腿，都要忍受噪音干扰。

（兰亭盛荟曾被业主维权，噪音高达70分贝）

所以业主为出货也是操碎了心，一拍时网上曾流传过一张截图，疑似是兰亭盛荟法拍房业主本人，在群里提出要求邻居帮忙推广，并声称：

“假如能407万起拍价成交，就给1万现金红包”

（图源网络）

结果大家都知道了，一拍惨遭流拍，但从二拍公开竞价过程看，超过407万后，还有6人轮番竞价。

也就是说，这套房一拍时，至少有6名潜在买家，是出得起价的……

（图源阿里法拍）

是什么造成他们心态上的转变？

察叔问了下熟悉的中介，当时一拍后，兰亭盛荟出现了多套成交，成交单价基本在5万+、6万+/平。

原本隔三岔五还会出现的4字头单价，一下子就销声匿迹了。

像最小户型64平，南向中楼层，也要5.17万/平。

82平三房，西南向中楼层，更要5.5万/平。

买家的议价空间也小了很多。

比如这套91平三房，低楼层西北向，业主挂牌520万，买家砍价只砍下2万，最后就518万成交了。

（图源贝壳）

所以法拍房4.85万/平，是不是显得眉清目秀很多？

而且公开信息看，这套房的装修还是挺靓仔的，居住痕迹不多，西南向望花园，也有它为数不多的优点。

(图源阿里法拍)

这不，刚拍完一套，又有一套赶着上架了，77平三房，北向高楼层，起拍价4.43万/平，已经有数千人围观。

察叔之前就说过，平心而论，兰亭盛荟的价值还是不错的，不然也不会有这么多人关注。

像美林湖畔、美林海岸这些二手，有大花园，但楼龄没有兰亭新。

而珠江天郦这种新房，产权缩水，还没有兰亭的大花园。

所以即使有噪音，且学位一般，兰亭盛荟在市场上依然有稀缺性。

房价大跌，从最高8、9万/平到5、6万/平，归根原因是炒房客的集体出逃。3年前一批炒房客用经营贷杀入兰亭盛荟，后来银行拒绝超贷，只能套现离场。

而现在政策宽松很多，gv也在不断托底救市，卖家的心态自然就变了。

前几天察叔还听说兰亭盛荟有套64平二房，业主要价335万，同样是中楼层南向，高了上月那套足足20万……

珠花清盘，珠江实业押宝天河东

兰亭类似情况的，珠江花城，当年也是炒房客的心头好，一度涨到6万+/平。

近几年经过价格波动，开发商果断讲到4万+清盘，销售一度火爆，砸盘也好，洗地也罢，把天河CBD其他开发商压得喘不过气来。

所幸如今珠江花城尾盘已经不多了。88平小户型，只有27、28栋还有少量选择。

南向88平，总价在380多万-390多万，北向88平：总价大概在360多万-370多万。

如果有想看房的朋友可以私信联系察叔，帮你争取优惠。

而珠实显然看好天河东部发展，今天以2.8万/平楼面价高调拿下了天河智慧城核心区地块。

拿地首日即开工，入市指日可待。

（图源项目）

但慢着，2.8w/平方米？天河智慧城？

有人觉得不可思议，因为距离今天拍出地块的1公里，就是广州城投天禧，楼面价3.7万/平，短短2年前，光是楼面价就跌了1万左右，这次拿地无疑在他们伤口上“撒盐”。

（图源高德导航）

难怪开发商昨天搞起了“原价”清仓大甩卖，面包卖面粉价，不知道买账的客户有多少？

（图源朋友圈中介）

除了楼面价更低外，新地块的整体素质也比城投天禧更强。

距离地铁21号线天河智慧城站只有约600米，不靠高速路，容积率仅2-2.5，东边紧邻大观湿地公园，安静怡人。

（图源小红书）

南边走100米就是广百广场（原万科广场），也是整个天河东北部最旺的商业购物中心，地上五层，底下两层，吃喝玩乐样样齐全。

（图源小红书）

此外，由于周边公寓多，打工人也很多，底商很丰富，商场逛腻了不愁想换其他口味。

学校确定性也有了。

但小学学校虽然是华阳集团旗下，但实质是“新塘小学”，质感和华阳还是有一定差距，只能等待成绩验证效果。

北侧地块计划建设30班初中，下一步计划引进广州中学品牌开办。

实话说，广州炒家集中的几个板块，天河金融城，东部牛奶厂、天河智慧城、甚至到黄埔科学城，原本都是挺好的。

要产业有产业，要人才有人才，只是这几年经济波动，加上地块价值前几年被概念提前透支太厉害，导致大量投资客进场，价格暴增。如今回调到正常的空间，还是未来可期。

大家觉得呢？

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