刺激政策不断出台，楼市何时回暖？

楼市成交趋于活跃

进入10月以来，楼市成交呈明显回升态势。

以北京市为例，10月初，新房带看量较去年同期增加九成、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加一倍。上海的“沪七条”政策于10月1日正式落地实施。据安居客统计，上海国庆假期前5天，二手房成交量为1125套，是去年同期的235套的4.8倍，这一数字也远超2021年同期的502套(10.4—10.7)和2022年的452套。

广州和深圳同样也出现了成交明显放量现象。在广州，截至10月5日，在头部中介平台广州贝壳的新房节活动中，购房者累计认购突破2200套，该数据远超去年同期。在深圳，乐有家研究中心数据显示，9月30日至10月6日，仅乐有家深圳门店的新房成交量相较去年同期增长近10倍。

除一线城市之外，包括成都、重庆、杭州等城市，成交回暖迹象也十分明显。以杭州为例，贝壳找房信息显示，国庆长假期间，二手房总成交量逾700套，创近4年新高。

伴随一连串的楼市新政，房企也围绕各城市的相关项目展开了促销、优惠等活动，并在节后纷纷上调楼盘价格，幅度由2%至10%不等。住房城乡建设部表示，国庆期间，全国共有1000多家房企的近2000个项目开展了促销活动。

保利发展的多个项目公司推出“金九银十”保价活动:其一，“保价”是保利促销计划的一部分，9月初，保利对外公布了“保利保价，买贵兜底”的“金九银十放心购计划”，主要涉及如保兜底、保特惠、保入住等方面;其二，“保价”是营销手段，促进商品房去化，如承诺“保价”，打消了购房者对房价下降的顾虑，消除购房者观望情绪，有助于项目的营销去化。

楼市新政“放大招”

政策发力，是近期成交回暖的主要推动力。

9月26日中共中央政治局召开会议，房地产方面有了新的表述，其中首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。

关于房地产，主要有以下几个重点:

1要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量;

2加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地;

3要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

随即，住建部和央行纷纷出台政策，支持楼市“止跌回稳”。住建部表态支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购措施，自主调整优化各类限制居民合理购房的措施，适时出台降低首付比例和利率，盘活存量土地等一揽子政策。央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制，降低存量房贷利率，优化保障性住房再贷款要求，提升人民银行出资比例，延长金融16条和物业经营贷政策的到期期限，降低二套房贷首付款比例下限。

此外，三大一线城市在同一天出台新政，政策落地节奏加快。9月29日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，包括“住房限购调整”“优化住房信贷”“调整住房税收”等七大举措，又被称为“沪七条”。

同一天，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知明确，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。本通知自2024年9月30日起正式实施，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。

深圳发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施》。此次深圳对购房多个领域落实了放宽政策。其一，深圳对于外地户籍在非核心区的购房，过去需要完成社会保险1年的缴纳，此次完全取消。其二，对于多孩家庭增加购房资格、增值税5改2等也落实了宽松的政策。其对于激活潜在购房需求和降低税费成本等都具有积极的作用，也在很大程度上促进了买卖等环节的活跃。

10月17日，国新办发布会引起市场高度关注。住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五部门有关负责人齐亮相，推出增量举措，落实存量政策，打出一套组合拳，推动房地产市场止跌回稳。

年底房价止跌?

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前包括上海、广州和深圳持续对限购等进行调整优化或取消，信号意义很强，也在很大程度上影响了市场预期，对于后续市场的全面回暖具有非常好的带动作用。

据贝壳统计，当前一线城市的看房人数和房地产成交规模有所上升，居民抛售房屋的意愿正在下降。中信证券认为，在新政策加持之下，一线城市房价有望在年内率先止跌，从而带动全国其他地方房价止跌。

在国新办发布会上，住房城乡建设部部长倪虹说，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。国家金融监督管理总局副局长肖远企说，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，商品住房项目贷款全部纳入“白名单”管理，预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。对于存量政策，倪虹总结了“四个取消”和“四个降低”:“四个取消”——包括取消或调减限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准;“四个降低”——降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量房贷利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

中信证券分析指出，如果政策未能达到房价止跌的目标，预计潜在的政策空间仍会继续释放，例如降低房地产交易契税、提升个人所得税按揭贷款利息抵扣限额、增加公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等等。

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