今天圈子有朋友来问，说是最近各地区放房票，开发商直接涨价，说再不买就买不到了，但是二手房挂牌量也很多，实在看不懂情况，问问我的意见。

其他地方不清楚，但以广州为例，最近房价确实是企稳反弹了。很多房产自媒体（也可能是房地产中介）为了吸引流量，促进成交，赚取佣金，就说房价暴涨

但无论是看报道还是看贝壳的数据，暴涨的是成交量而不是房价。标题虽然写着房价上涨150万，但这是售价4650万的豪宅，房价涨幅其实只有3.2%左右。

贝壳上的数据也显示10月二手房成交额均价同比+5.4%。房地产成交量确实很惊人，同比+67%，地产中介行业迎来了吃饭行情，所以在港股上市的贝壳股价也创出了历史新高。

房价跟最近的股票行情相似，结构性比较明显。有的地方涨，有的地方没涨，有的还是在继续跌，具体就要看你房源所在地的供给量了。

还是以我熟悉的广州为例，海珠芳村的供给量逐渐减少了，所以新房的价格也就逐渐企稳。但是黄埔区的供给量非常大，一大堆新房在排队上市，供应短期内大幅增加，那必然打压房价。

整体来说，广州这边的房价短期是企稳了，根据各区域新房供给不同，房价可能是微涨/打平/微跌，但肯定没有某些房地产商或者中介说的房价大涨。其他城市应该也是差不多的情况。

为什么房地产成交量放大，房价企稳了？

可以再次引用我在今年5月20日文章的观点来解答。

我觉得，是各种刺激开始发挥作用了，特别是降息。之前很多朋友留言说，下调房D利率没用，没Q买房的人，缺的不是那点利息，而是首付。但其实降低利率，并不是让那些没Q买房的人买房，而是让那些存在银行的人买房。

大家可以思考一个问题，如果房D利率是3%，租金回报率也是3%，你选择买房还是租房？

假设一套房子价值100万，租金收益率是3%，对应每年房租就是3万。但由于不需要买房，首付的15万可以存到银行吃利息，存款利率是2%，一年利息收入是3000元，每年房租-利息收入=2.7万，这是净支出。

然后我们反过来，假设买下这套房，房D利率是3%，首付15万，贷85万，分30年偿还，每月的月供是3584元，一年的房D就是4.3万。

虽然算起来，买房比租房，每年还是要多支出1.6万。但是买房也拥有多种租房不具备的隐含福利：

1、户K、学籍

2、拥有属于自己的家，不用搬来搬去，安心

3、偿还30年的房D后，房子属于自己，房子可以卖出套现100万（考虑30年后可能不止100万）

所以，当房D利率=租金收益率的时候，那些有能力买房的人，就不会再观望了，这时候买房显得比租房划算，与其存银行，不如买大房。

5月20日写这篇文章的时候，我觉得ZC力度还不够，房D利率还不够低，租金收益率也还不够高。

当时，一线城市的租金收益率就2%左右，低线城市的在2.5%-3%之间，房D利率3.5%左右，工商银行5年定期存款利率2%。

现在呢？某些银行5年定期存款利率已经降到1.55%了，首套房的房D利率已经降低到3%左右，最低还跌到过2.6%。

虽然因为下半年以来经济不景气导致房租下降，租金收益率整体没有上涨多少。但存K利率和贷K利率的下降，确实吸引了很多刚需盘上车。注意，这些是无惧房价下跌也要买房的“真刚需”，不是在当年因为看涨房价骗自己买房的“伪刚需”。

我的最终分析观点也跟今年5月份的时候一样。

对于真有刚需的朋友，是可以开始看房考虑出手了，这时候为了救市，给的各种条件都是比较优惠的。但对于投资买房，我觉得没有必要。股市相比房地产市场更有投资价值。要收息的话，很多地区的房屋租金收益率不如红利股。要成长的话，随着总人口见顶，房屋总需求下降，比很多行业都要差。

其实下半年以来，已经验证了我这个观点，房价和股价同步反弹，但股价反弹的幅度要比房价多得多。很多地方的租金收益率依然较低，在3%以下。但是像贵州茅台、五粮液等蓝筹白马股的股息率已经稳定在3%以上，每年还有5%以上的增长。

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