本文来源：时代财经 作者：唐洛

年内公开债兑付完毕，万科顺利闯过一道关。

10月30日，万科发布2024年第三季度报告。报告期内，万科实现销售金额1812亿元，排名行业第三，年内所有新投资项目均实现首开兑现度100%；实现营收2200亿元，三季度经营性现金流保持为正，实现超100%回款；今年全部公开债均已完成兑付，继续坚守财务安全；实现超11万套房子的高质量交付。

业内认为，在前三季度的市场深度调整期，万科面对多重挑战仍能实现“保交付”、“保兑付”双双达成，实属不易。

9月底以来，央行、住建部等多部门密集发布政策组合拳，房地产政策、货币政策和财政政策一齐发力，促进房地产市场止跌回稳。政策东风下，万科有望加速重回健康发展轨道。

年内公开债兑付完毕

经营承压，但万科继续保持财务安全。

今年第三季度，万科实现营业收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元；归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。今年1-9月，万科累计营业收入2198.9亿元，归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。

关于此次业绩亏损，万科进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。

为应对市场挑战，万科以价换量态势明显。

今年9月，万科项目销售单价约12084元/平方米，同比下降26.82%，1-9月项目累计销售单价约13562元/平方米，同比下降11.76%。

在9月5日回答投资者关于低毛利项目去化情况时，万科表示，2022年以前获取的项目地价高，当前进入结算期，给当期利润带来不小的压力。从现在已售未结和待售资源的情况来看，这批项目还在陆续交付，未来1-2年内仍会对开发业务结算利润造成一定影响，消化需要一定的时间。

在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损属于普遍现象。近两年市场规模显著收缩，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。

财务层面，万科继续坚守安全底线。

第三季度，万科实现经营性净现金流3.3亿元，继续保持为正，1-9月回款金额超过1800亿元，回款率超100%；债务结构持续优化，加权平均债务期限延长至5.4年；继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超770亿元。

通过全力行动，万科持续降解存量债务。截至9月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

全年销售打开想象空间

今年前三季度，万科的销售规模依然保持在行业第一梯队。

第三季度，万科实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降 24.9%、29.7%。1-9月，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812亿元，同比分别下降26.8%、35.4%，同比降幅优于行业水平，销售规模继续保持在行业第一梯队。

销售保持领先，在于万科产品力的持续提升。

近年来，万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，在多个一线及省会城市实现热销。万科聚焦对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。

北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中兴傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿元。

9月底以来，政策暖风频吹，中央对房地产明确提出“止跌回稳”要求以来，各类支持房地产稳定发展政策集中出台，市场信心显著提振。一揽子政策出台后，包括万科在内的头部房企成交量显著增长，打开全年销售想象空间。

“十一”假期，万科取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，国庆较中秋日均认购提升两倍以上。

以万科总部所在的南方区域为例，国庆七天的销售总额超过了9月全月的销售额，其中广佛成交额接近30亿元，万科黄埔新城单盘假期来访突破2000组，成交突破210套，成为广州单盘销售套数第一。

中指研究院认为，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。

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