​文/乐居新媒体 魏薇

10月15日下午，北京城建房地产开发有限公司营销部部长鄂宁与业内4位媒体人士共同出席了一场品析沙龙，主题是：共鉴玺院。

鄂宁介绍称，玺院在十一期间卖了50多套。这个位于丰台的项目，吸引了不少海淀南部的客户，占看房者总数的约60%-70%。所见即所得，主打一个真实。

玺院在10月1日取得预售证，10月3号开盘。在售主力户型为154-280平纯改善四居，指导价为7.5万元/㎡。

10月16日，玺院在官微推送了一篇题为“平权主义，均质化舒适空间”的文章，内文是一张海报：时代匠作，冠驭层峯。另外附带介绍了项目亮点。

“平权主义”是指追求权利平等，没有大小之分的一种理念。

项目的定位是西四环终极改善大平层，南北双阳台，南向阳台进深最大达到1.8米。这也是京西板块首个南北错落式双阳台的配置。

在北京楼市，南北双阳台是个热卖点，这样的楼盘都自带流量。南侧可做生活的拓展，安排一个书桌或躺椅；北侧可以做收纳用或是当做运动场地。但这两个阳台是不能封闭的，无法包进室内。

同样是未封闭的阳台，玺院的阳台跟其他项目不一样，南北两个阳台是100%全赠送的，其他项目阳台都是会计入一半的产权面积。这波操作让丰台楼市又“卷”了一把。

据测算，154㎡四居南北阳台面积约为10.2㎡，169㎡四居南北阳台面积约11.7㎡，183㎡的四居南北阳台面积约12.7㎡，206㎡的四居南北阳台面积约13.8㎡。

按照7.5万/㎡的指导价，送的阳台价值最低都有76.5万。

从宣传端来看，玺院似乎是纯大户型小区。实际上，号称终极改善的玺院并不纯粹，项目上还有83平米、116平米、120平米这些中小户型，125平以下的有137套，占比19%。

项目总占地面积约4.6万㎡，建筑面积高达约20万㎡，共规划13栋住宅楼，是一个集洋房、小高层、高层于一体的综合性住宅项目，楼栋高度从6至26层不等。容积率2.8，共有707户。

从拿地到入市，玺院共用了10个月。在这段时间中，玺院经历了一次规划上的变更。

现在的玺院是由宸知筑二期改名而来。按照最初的规划，宸知筑一二期共建20栋5-25层洋房及高层，1435套房，容积率2.8。其中一期6栋611户，二期14栋824户，总楼层9-22层，层高1号楼3.05米，2-6号楼2026年4月精装交付。

2024年7月，新规划出炉，容积率没变，二期玺院的户数减少了117户，户型面积变大了。同时变化的还有价格，一期宸知筑开盘的预售价为7.32万元-7.56万元/㎡，玺院的预售价区间则为7.49万元/㎡-8.53万元/㎡。

宸知筑在2022年10月开盘，至今卖了两年，去化不佳。总供应611套，目前已签约197套，已签约面积24482.73㎡，成交均价71497.2元/㎡。

狭长的户型是宸知筑的硬伤。户型面积段为110-135平的三居、四居。110平的三居、125平的三居以及132平的四居均是南向两面宽，呈现“面宽小、进深大”的狭长型。135平的四居户型图看起来略微方正一些，但西北角有缺失现象。这北京当前普遍三面宽+大采光的户型可以说是背道而驰。

宸知筑与玺院的开发企业均为北京城建房地产开发有限公司（简称“城建房开”），法定代表人为史赞。他还是城建房开的党委书记、董事长。城建房开由北京城建集团有限责任公司100%持有。

2022年9月21日，宸知筑正式开工，史赞与集团公司副总经理王志文，集团公司相关部室负责人等一众嘉宾出席。

玺院所在的区位是丰台区的大瓦窑。同在大窑板块中于今年入市且定位相似的，还有西南方向的京能西贤府、中建和颂九里，东北方向的龙樾天元。附近的国誉万和城、首创·天阅山河目前已陆续交房，还有少量均价较低的现房在售。

玺院、西贤府、和颂九里这三个项目都面向改善，玺院的大面积主打高端改善，京能西贤府主打改善，中建和颂九里刚需加改善。综合来看，玺院最大达280平的大平层，在该区域内是独有的。

和颂九里于今年6月6日取得预售许可证，销售指导价定为8.3万元/㎡，共9栋楼572套房，主力户型为112㎡三居、133㎡四居、153/163㎡四居。开盘均价就已跌至7.2万/㎡，个别房源降到每平6.9万左右，相比于8.3万/㎡的指导价，低了1.4万/㎡左右。截至10月16日，累计签约6套，已签约面积675.28㎡，成交均价68534.01元/㎡。

西贤府在今年6月21日入市销售，备案指导价8.3万元/平方米，户型有125㎡、154㎡、173㎡共3个面积段，每个面积段2个户型，面积完全一样，基本都是传统款+大边厅款两种思路。共428套房源，截至10月16日累计签约套数仅12套，已签约面积1787.81㎡，成交均价79794.84元/平方米。

8月上旬，西贤府推出了一批特价房源，均价7.5万元/平方米。拿出的都是楼层较好的房源，精装修交付，可以团购也可以单独前往购房。

同属于北京城建的龙樾天元于2022年7月15日开盘，共8栋楼440户，以改善型四居为主，户型面积 128-167平方米之间，指导价8.5万/㎡。目前已签约304套，成交均价82611.24元/㎡。

前段时间推出了一批特价房四居大户型，单价7.3万/㎡。这批特价房并不是噱头，位置不差，不临街，处于中间楼层，采光和视野都没有问题。

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