文/乐居财经 严明会

刚过去的国庆假期，深圳的地产界除了爆火的楼市，还有一张盛传的截图。上面写到：

“中信深圳湾项目

建面208-550平

预计2026年入市

准现楼销售

预计销售均价28万左右

精装交付（已确定）”

之所以引起关注，首先是项目的价格。

要知道，目前深圳住宅新房毛坯最高价格是13万/平左右，28万/平的均价，是它的两倍还多。

这样的数字，放在眼下的地产行情，多少显得有些不合时宜。

其次，中信深圳湾这个项目，确实备受期待。

项目地块曾因复杂的权益关系，开发长时间滞缓。在佳兆业时代，也被称为是佳兆业东角头项目。

随着佳兆业的出险，项目在2022年6月被佳兆业列入资产处置清单，最终被中信城开以近300亿元接盘。

2023年5月，东角头项目确定由中信城开与达力集团进行土地分配并各自开发。项目得以推进，随后命名为中信深圳湾。

两地块总用地面积10.88万㎡，建筑面积39.60万㎡，涵盖了26.8万㎡住宅、4.36万㎡商业、4万㎡酒店以及2.55万㎡办公等多种业态。

当然，这些都不重要。

最重要的是，这个项目是深圳湾最后一块海景宅地，三面环海，紧挨着的就是深圳歌剧院。

这样的地理位置，换了谁都得激灵一把。

何况是在热衷于打新的深圳市场，中信深圳湾更被认为是“天花板”级别的存在。

似乎也就理解了，为什么项目远没到入市节点就有消息急着传28万的均价了。

据了解，中信深圳湾项目如今仍在打桩阶段，能否像传言所称能2026年入市，仍是未知数。

无论是哪里传来的消息，此举的目的似乎很明确。近两三年来，房地产市场持续下行，房价跌跌不休，作为特区的深圳也不例外。

而如今在这个寸土寸金的城市，好不容易迎来个“绝版”地块，它的价格走势很大程度也将代表了深圳的整体行情。

况且，随着国庆前夕各项利好政策的出台，外界显然对这个项目寄予了极大的想象。

当然，中信城开能否最终如愿给市场贡献一个与外界期待值相当的产品，则有待揭晓了。毕竟，如今的中信城开，从业绩的角度看，压力山大。

中信城开，全称即“中信城市开发运营有限责任公司”，属于中信集团新城镇化板块的其中一翼，业务涵盖城市运营、城市更新、地产开发、TOD/基础设施建设产业导入、地产基金等领域。

在中信内部，中信城开被定为融合继承原中信地产30年全国规模化开发经验，是中信旗下专注不动产领域的特殊资产管理平台。

中信城开的掌舵者为聂学群。自2019年担任中信城开法定代表人、董事长之后，聂学群鲜少公开露面，十分低调。

公开资料显示，在2005年-2010年之间，聂学群担任中信大榭燃料的董事长；2014年-2016年，聂学群担任中海兴隆深圳地产董事长、广东中海地产董事长，对深圳地产市场颇为熟悉。

在中海与中信地产的世纪并购之后，聂学群于2016年新增成为中信城开董事，随后担任过中信城开总经理一职，前几年经常去各地视察项目、与合作方会谈。

近年来，中信城开的销售数据出现大幅下滑。

2022年、2023年，中信城开签约销售额分别为27.67亿元、8.26亿元。2024年1-3月，中信城开签约销售额1.55亿元，同比下滑超70%，签约销售面积仅为1.02万平方米，同比下滑78%。

2023年，中信城开实现营业收入39.35亿元，同比下降27.79%；净利润-32.07亿元，归母净利润-29.27亿元，同比上年均由盈转亏。对比2022年，中信城开营业收入54.49亿元，净利润3.26亿元，归母净利润3.08亿元。

根据报告解释，中信城开2023年净利润大幅缩减1083.74%，主要原因之一为计提存货减值准备34.49亿元。

中信城开目前已实现以京津冀、粤港澳、长三角、成渝经济圈等城市群、经济圈的重点城市布局。在全国30个城市累计开发项目近百个，开发面积超过2000万平方米。

其目前在深圳打造的项目包括深圳湾、中信金融中心、凯旋君庭、红树湾、中信国际大厦信荟、信荣汇、龙岗龙腾凯旋新城、金沙湾等。当中，深圳湾、红树湾、金沙湾等多个项目，均是从佳兆业手中接盘而来。

这些接盘项目，大多由中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作。中信银行是佳兆业的债权人，中信城开担任融资代建的角色，提供一定盘活资金用于后续项目的建设和开发经营。

而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。但外界难以确定最终佳兆业还剩下多少收益。

从股权关系上，深圳湾、红树湾、金沙湾三个项目的实控方均指向了城开信银（全称：深圳市城开信银投资有限公司）。城开信银由西部信托100%持有，背后的实控人为陕西国资委，股权上与中信城开并没有直接的关联。

作为中信城开盘活的首个佳兆业出险项目，红树湾在2022年7月已经首次开盘。金沙湾作为旅游度假目的地，目前水世界、鹏飞公园、时光海公园、蓝骑士水运动中心已经开始运营，而山海公寓、天际会所、国际星级酒店等仍在推进建设中。

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