当越来越多的长租公寓运营商将“矛头”指向酒店时，国内酒店巨头锦江酒店却悄然“试水”长租公寓。

　　1、“一次重要的尝试”

　　近日，锦江酒店旗下的全新企业公寓品牌“途羚公寓”首店在上海正式开业。

　　据媒体报道称，“途羚公寓”定位于商务人士及企业员工，主要面向星级酒店、餐厅、外卖、快递、医院等用工量大的企业单位，为其提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”集体住宿生活服务。

　　从区位层面看，途羚公寓首店位于浦东新区重要的南北向主干道民生路，其周边不仅交通便捷、生活及商业配套设施完善，而且拥有丰富的酒店资源。在筹备期间，途羚公寓民生路店便吸引了上海金茂君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉大酒店等员工的签约入住，开业当日即实现了满房。

　　从产品层面看，途羚公寓民生路店共有102套房源，约400张床位，房型包括单人间、四人间和六人间，其中主要以四人间为主。客房内除了床品、收纳柜、卫生间、全身镜等标准配置外，还可以根据客户的需求增加置物架、冰箱等。公寓内还配有健身房、影音室、共享厨房和餐厅等，并在每个层楼设置了公用洗衣房、储物间以及公用洗漱台。

　　从服务层面来看，途羚公寓民生路店配有24小时管家服务和保安巡逻，而且保洁人员在常规的公区清洁以外，还会每2周提供一次免费的入室保洁服务。更为重要的是，公寓还会定期举办社群活动，以丰富员工的业余生活。

　　可以看出，虽然途羚公寓属于宿舍型公寓，但却为目标客群提供了更高品质的产品及服务，这直戳快递和外卖小哥、家政、酒店、餐饮服务人员等群体长期以来面临的群租环境差、安全隐患大等痛点。

　　显然，锦江酒店是“有备而来”。在开业现场，锦江酒店(中国区)相关负责人表示：“途羚公寓的开业是我们集团在企业住房租赁服务领域的一次重要尝试。”

　　2、悄然开启的战略布局

　　事实上，锦江酒店在长租公寓领域的战略布局由来已久。

　　2021年，锦江酒店(中国区)发布了源自于法国卢浮酒店集团的中高端公寓品牌“憬黎(TULIP LODJ) ”，以长短租结合的经营模式实现了“酒店+公寓”的边界融合。据锦江官网显示，憬黎在品牌发布当年即完成了6个项目签约，洽谈中的项目超过30个。2023年11月，憬黎公寓全国首店武汉国际广场店正式开业。

　　除了憬黎以外，锦江酒店因为收购铂涛集团，获得了广州窝趣公寓管理有限公司的部分股权。目前，其为锦江酒店的联营企业。值得一提的是，由广州窝趣全资控股的百瑞纪集团，目前拥有3大品牌，涉及6个公寓产品系列，目标客群覆盖高净值人群、城市金领和白领、企业员工等，品牌矩阵完善。其中，窝趣公寓截至2024年3月，业务触角遍及全国38座城市，管理项目超280个，开业房源超6万间，签约房源超9万间。

　　进入2024年，锦江酒店更是加大了长租公寓业务的战略布局。在锦江酒店(中国区)的2024年度会议上，锦江酒店发布了全新品牌战略，并成立了独立的度假公寓事业部。

　　3、公寓是门好生意

　　显然，已经成为中国酒店业龙头的锦江酒店，有意在长租公寓市场中，寻找自己的第二成长曲线。

　　从市场层面来看，进入“十四五”以来，受益于政策扶持以及租住需求的改变，长租公寓市场的发展愈发提速。迈点研究院数据显示，TOP30长租公寓品牌累计开业规模由2021年的63.04万套(间)增长至2023年的114.08万套(间)，复合增速高达34.52%。截至2024年上半年，累计开业规模达到120.41万间，较2023年末增长5.55%。

　　从需求层面来看，公寓与酒店之间的边界已经愈发模糊。尤其是随着休闲度假游的崛起，以亲子家庭为代表的客群，开始追求“去酒店化的居住体验”，这为以休闲度假为主题的服务式公寓提供了发展空间。

　　例如，东呈集团借助旗下“铂顿国际公寓”品牌早已开启了战略布局;同时涉足公寓及酒店业务的招商伊敦更是即将上新全国首家以亲子度假为主题的服务式公寓;温德姆此前在美国德克萨斯州开设了第一家La Quinta和 Hawthorn Suites双品牌概念的“公寓+酒店”门店。

　　从投资回报层面来看，根据国泰君安研报数据显示，市场对酒店资本化率的要求比长租公寓/服务式公寓高约50-70bps。而较高的资本化率，也意味着更高的投资风险，由于当下我国宏观经济处于下行周期，因此抗风险能力强、租金回报及现金流稳定的长租公寓项目越来越受到投资者的青睐。

　　随着锦江酒店发力长租公寓市场，对于现有的长租公寓运营商而言并不是好消息。首先，锦江酒店背靠上海国资委，自身财力雄厚，同时拥有强大的资管实力，融资方式多元;其次，锦江酒店凭借在酒店领域的品牌效应，以及丰富的轻资产运营经验，可以实现快速扩张;第三，锦江酒店拥有庞大的会员体系，截至2023年末，“锦江荟”的会员数量达到1.95亿人，借助一站式权益服务，其可以在短期内迅速扩大品牌知名度，拥有显著的营销成本优势。

　　但另一方面，虽然当下长租公寓市场的竞争愈发激烈，但像锦江酒店这样的综合实力雄厚的企业入局，也会促使竞争对手“勤修内功”，以高品质的居住体验和精细化的运营能力，助力旅居者的“安居梦”，同时也为投资人创造稳定、合理的回报。

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