最近，海珠的琶洲板块正在上演“维权连续剧”。

一周之内，察叔接连收到业主爆料和维权信，一个是招商保利·海珠天珺，业主集体送“锦旗”控诉装修减配，另一个是离琶洲不远的保利湖光悦色项目，7月第二波收楼，但被爆料“收楼不超过5成”。

这两套海珠琶洲概念的房子，当年可都是千万级豪宅，一个宣传，一步到珠江新城，另一个宣传一步到金融城，都是核心板块CBD级豪宅。

凭着大家对保利天悦从几万到十几万+的“涨价传奇”趋之若鹜，买家跟我讨论起来，都是一副“买到就是赚到”的模样。

还记得察叔有位好朋友，当年托了好几层关系，排队，还给了“茶水费”才买上海珠天珺。

而保利湖光悦色，据说当年一推出已经被内部人员订购一大半，我陪好友去看的时候，sales还一副“就剩几套了，不买也没有了”的样子。

如今才两年过去，一天一地，竟差别如此之大，不禁感慨和惘然。

10w豪宅惨变回迁房？

招商保利·海珠天珺项目方面，业主联名上诉，甚至自制MV。

以下视频来源于

琶洲天珺家园

，时长02:49

根据业主自制的视频，他们投诉的内容包括公区、消防楼梯间整体以“白墙”、“水泥地”示人，基本看不出是豪宅豪装的配置；整个项目外立面涂料掉漆，1.6米无边际泳池变1.2米“水池”，住宅大堂上方铝板出现凹陷砸痕，营销中心雨天漏水变“水帘洞”等。

业主们还发现，在“海珠天珺”项目销售结束后，他们楼盘的开发公司——广州保穗置业有限公司半途变更了施工方。

业主多次询问，但保穗至今未能对此问题做出任何解释。至于业主的呼声，从这个帖子大家可窥一二。

（图源：小红书）

目前，业主们已向多个部门求助，其中，广州市建筑工程质量监督站和广州市海珠区市场监督管理局已受理。

而保利湖光悦色项目，同样存在外立面和泳池的问题。

业主表示，泳池好似“小泡池”，水深同样只有1.2米，不符合泳池标准。

外立面方面，业主们称，宣传中项目的南面两侧，阳台底下以及塔冠冠顶均为玻璃覆盖，但实际为涂料，且项目外立面玻璃呈现“哈哈镜”效果。

开发商则回应：效果图仅为示意图，且项目采用的玻璃产品均满足国家标准。

目前，业主们已经和开发商进行了三次沟通会议，维权仍在继续。

曾经很爱的琶洲概念：

楼盘“高端”，配套“村景”

察叔依稀记得当年，这两个楼盘开盘时的盛况。

招商保利·海珠天珺，让大家相信，“保利、招商加琶洲，完全就是10万+的水平”。

于是在开盘单价定为8.4-9.2万，远低于市场预期的当天，开盘不到1分钟，海珠天珺200多套房源就全部售罄。

投资客们表示：“这个位置，这个价格，完全可以闭眼入。”

再看保利湖光悦色，当时开盘时，多少珠城改善因为一桥之隔跑过去买，而且整体感觉小区环境不错，保利赠送的面积也多。

大家都感叹，保利“PPT卖房”很成功，毕竟地段、央企实力、赠送面积都在那，还看什么样板间？

幻想很丰满，现实很骨感。

有人无奈地说：“广州豪宅，在今年开启了维权元年。”

关于维权的核心问题，其实察叔在之前就为大家剖析过。

说白了，这两年买房，大家大多有经历“性价比”滑铁卢的问题。

高端盘讲究的是物以稀为贵，但这几年经济下行，周边盘数量成倍增长，几乎每个楼盘都标榜自己是高端，是豪宅，卷配套，卷设计，卷面积。

曾经8-10万+买的楼盘，现在只要7w+，就算给业主天仙一样的配置，大几百万的差价也很难咽得下去。

更何况，这两年太多的开发商为了弥补下行的利润，以及前几年高价拿地的“折损”，偷偷减配，也成了拉平利润的神奇，毕竟开发商会认为，对比起动辄暴雷的品牌，“能交楼已经算不错了”。

往事不可追，买期房大多数还是很有风险，毕竟谁也说不准未来如何。

回顾现在，同属琶洲南部板块概念，单价7w+的改善盘就有好几个，比如目前在售的中海大境，广州地铁珑璟台。

前面两个不说，中海大境号称六边形战士，地段、商业、地铁都杠杠的，还挨着海珠湿地公园，空气特别清新。

（中海大境项目效果图，图源安居客）

上个月7栋加推，察叔去看了下，现场选房时简直是水泄不通，当日傍晚，就宣布销售了7.2亿元。

广州地铁珑璟台，是琶洲南TOD同父异母的亲兄弟，两个盘直线距离就1公里，珑璟台却优惠了近一半，价格相当有诚意。

（图源：广州TOD生活公众号）

除了未来可能减配的“风险”，察叔还提醒大家一个可能没想到的问题，前几年大家都对琶洲概念，有过很美好很欣喜的“幻想”，但对比起珠江新城配套成型的“确定性”，琶洲概念盘周边，大多面临城市界面差，配套发展缓慢。

比如保利招商·海珠天珺，楼盘面前就是几排老房子，跟保利天悦一线江景前排，享受琶洲会展配套红利，是完全不同。

比如保利湖光悦色，周边土华村、红卫村以及各种服装厂房围绕，“里面欧洲外面非洲”，据说居民入读的学校还可能是村小，这就很让人“下头”

而中海大境，靠近中大布匹市场，经常路遇各种三轮车、电动车、货拉拉，项目东边直面主干道，噪音污染是业主需要理解的问题。

（图源网络）

再看广州地铁珑璟台，同样有不少城中村和工业园，比如龙潭村、红卫村等，全靠等后期旧改。

（图源网络）

一涉及到旧改就不是快刀斩乱麻的事，加上楼市下行，各大开发商的拆迁补偿政策都持续往下走，甚至还拖欠临迁费。

比如之前察叔差点入局的珠光海珠新城，即使楼盘如期动工，附近整个沥滘村的改造停滞，也让周边几个号称豪宅的改善盘，价格蹭蹭往下走。

广州目前，每个区都有高端盘、豪宅盘，对于追求高端豪宅盘的业主来说，既要接受项目“高”价格，又要接受周边“低”环境，既然保卫不了“钱包”，就自然会坚决选择捍卫品质，或者选择确定性更高的板块和二手。

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