在港股市场整体回暖的态势下，物管板块上市公司频频回购股份，亦使得物管板块逐渐升温。

6月21日，金科服务(09666)斥资约98.26万港元回购约11.55万股股份，这是该公司自5月6日以来连续第33个交易日进行股份回购，年内该公司股份回购金额达到约3536.93万港元;同日，永升服务(01995)连续第16个交易日进行股份回购，年内股份回购金额达到2006.21万港元。

展望港股下半年市场预期，多数机构认为，国内经济温和复苏与美联储货币政策转向的大趋势较为确定，当前港股市场较低的估值水平和政策利好预期有望为港股市场提供支撑。

值此多项地产利好政策出台之际，与房地产行业有着紧密关联的物管行业也出现了复苏契机。借着板块整体尚处于低估值的机会，部分物管个股的长期配置价值已然显现。

营收稳中向好 降本增效态势持续

从2023年业绩来看，受地产业及行业高收入基数等因素影响，物业板块整体营收同比增速有所下降。据国金证券统计，60家上市物企营收总额为2855.5亿元，同比增加8.1%，较2022年15.7%的增速有所放缓。

与营收稳健增长的趋势不同，多数物企利润出现连续两年下滑，60家上市物企归母净利润总额为149.6亿元，同比减少1.7%。受房地产付款账期不断延长的拖累，部分物企对应收账款、应收票据等金融资产持续计提减值，亦有物企出现商誉持续减值的风险。

根据智通财经APP了解，2023年，物企间营收规模的差距较为明显，碧桂园服务(06098)、万物云(02602)、绿城服务(02869)三家收入规模排名前列，营收分别为426亿元、332亿元、174亿元，同比分别增长3.0%、10.2%和17.1%。。

归母净利润最高的三家分别为华润万象生活(01209)、万物云、恒大物业(06666)，归母净利润分别为29亿元、20亿元、15亿元，同比分别增长32.8%、29.4%和8.3%。

成本管控方面，60家上市物企的整体销管费用率为8.7%，同比下降0.9个百分点，呈现出连年下降的趋势。其中，央国企物企(关联房企为央国企的物企)销管费用率为 6.7%，同比下降0.7个百分点，为所有种类样本物企中最低的。

销管费用率最低的三家分别是中海物业(02669)、滨江服务(03316)、招商积余(001914.SZ)，销管费用率分别为3.0%、3.4%、4.5%，同比分别下降0.7、0.2个百分点，及增长0.3个百分点。

2023年，丰富的现金流依然是物业板块的优势，60家上市物企的净现金总额为1158.2亿元，同比增长11.4%，整体仍处于较为充裕的水平;经营性现金流净额约294.0亿元，同比增长108.2%，出现明显回升。

具体到近期回购案例，Wind数据显示，截至6月21日，按照港交所行业分类，合计有9家港股上市物业公司在2024年实施股份回购，公司数量较去年同期的6家增长50%;回购金额合计约2.53亿港元，较2023年同期增长近三成。

在9家回购的公司中，有4家年内回购股份金额超过3000万港元。其中，万物云、绿城服务、德信服务集团(02215)、金科服务分别达到7931.95万港元、6480.55万港元、3851.01万港元、3536.93万港元。

值得一提的是，作为头部企业的万物云近期升级了股份回购计划，公告称董事会计划在公开市场回购H股，拟动用资金上限为58亿港元，该上限较此前2023年公告的股份回购金额上限增长超八倍。

营收稳中向好、现金流状况改善，是诸多上市物企进行股份回购的前提，同时大笔回购也表明了公司管理层对未来发展的信心。

流动性好转+政策利好，板块红利属性凸显

智通财经APP了解到，除了业绩层面的因素外，近期物业板块掀起回购热潮，也与市场大环境的改善不无关系。

目前物业行业上市主要集中于港股市场，而受益于美联储降息节奏预期修正、企业盈利预期边际好转等利好，今年港股行情持续强劲反弹，恒生指数在5月20日创下19706点阶段性新高。截至目前，恒生指数和恒生科技指数反弹幅度超过20%，进入技术性牛市区间。

中国银河证券指出，截至6月14日，当前恒生指数PE估值位于2010年以来27.78%分位数水平，仍处于历史中低区间;恒生指数PB估值为0.90倍，位于2010年以来7.46%分位数水平，中长期配置价值较高。

而从行业角度来看，随着房地产业一系列支持政策出台，如“430楼市新政”、“517楼市新政”等，房地产市场信心已得到提振，市场活跃度也有所提升。据报道，在政策激励之下，多地新房到访量都出现激增，一线城市和部分热点城市新房成交量回升，市场出现边际改善迹象。

尽管近年来估值受到地产板块基本面持续下行的压制，但物管股具备的轻资产、稳定现金流、高红利等优势并未改变。

据国金证券统计，2023年60家上市物企的分红总额约86.4亿元，同比增长23.6%。分类别来看，背靠央国企的物企分红额度增长最快，2020-2023年期间分红总额始终维持50%以上的增速， 2023年分红总额约36亿元，增速达到54.9%。

其中，2023年年分红总额最高的三家分别是华润万象生活、万物云、碧桂园服务，分红总额分别约为16亿元、13亿元、10亿元，同比分别增长55.9%、349.7%和减少21.5%。

近期，“国家队”出手认购港股通央企红利ETF、且市场传闻称港股通或将减免红利税，也将进一步推动港股市场自底部回暖。如汇丰晋信沪港深基金、港股通双核基金经理付倍佳就指出，港股通交易占比从10年前的不足1%增长到近20%，已成为港股增量资金的重要来源;当前港股红利类资产估值合理，性价比高，且具备高经营壁垒，未来有望持续估值修复。

展望未来，物管板块仍然将是兼具高红利与稳定性优势的优质板块，而地产板块整体好转，也将对物管行业的经营现金流起到正向作用。

物管行业“由量转质” 增值服务或成新增长点

如今，物管行业正从注重规模的高增长阶段迈入注重质量的新阶段。虽然市场仍属于蓝海空间、竞争尚未白热化，但面对诸多不确定性，众多上市物企正转向更加谨慎的经营战略。

中指研究院的报告显示，整体来看，由于地产市场承压，2023年物业企业与其关联地产公司的交易普遍减少。如远洋服务(06677)在其2023年年报中指出，“上游房地产市场继续承压、并购热潮退去，第三方拓展成为管理规模增长的重要管道。”

不过，由于并购市场冷淡，且市场竞标竞争激烈，诸多物业企业在市场外拓时仍然面临不小的难题。据中指研究院统计，2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%，较2022年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。

智通财经APP了解到，外拓承压之下，增值服务、非住业务等其他业务也成为了物企发掘新增长点的细分赛道。

如越秀服务(06626)已开发新零售、经纪、美居、社区商业和智能化五大增值服务业务平台，在2023年非商业物业管理及增值服务收入实现了35.5%的同比增速，且收入占比已达到81.6%;

滨江服务(03316)则积极拓展家居赛道，如3月公司官微公布称，由滨江服务全资控股的直营装饰公司——滨瑞装饰焕新上线，该公司将提供“全屋整装”式家装解决方案，业务包括批量精装修、生活家配套工程、软装陈设等。

整体来看，尽管地产行业的下行压力仍未完全消退，但政策支持态势已然明确，未来物企估值修复确定性高，部分优质头部物企还有着进一步成长空间。同时，信用风险较低的国央企关联物企将具有更强的稳健抗风险能力，而部分分红比例较高的物企亦具备相当的投资价值。

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