本文来源：时代周报 作者：黄宇昆

“517房贷新政”发布以来，各地新发放的个人住房贷款利率已陆续下降。

据贝壳研究院统计数据，2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，二套主流房贷利率平均为3.90%，均较上月下降。百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。

不过，本次房贷利率的调整主要涉及新发放的贷款，新政实施前的存量房贷利率依旧按兵不动，尤其是在2019年—2023年的部分购房者，目前房贷利率仍处于高位，有的存量房贷与新增房贷利率差距达到100BP（基点），降低存量房贷利率的呼声渐起。

时代周报记者发现，房贷新政落地后，有深圳、武汉、苏州等地市民在官方平台留言，呼吁下调存量房贷利率。

近日，深圳官方回应称，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。根据武汉和苏州当地相关金融机构的回应，目前两地均未有下调存量房贷利率的安排。

日前，某国有大行广州分行的工作人员向时代周报记者表示，对于之前新政落地前发放的贷款利率并无调整。

存量房贷利率高企，不少人选择提前还贷。国泰君安6月份发布的一份研报也显示，居民提前还贷行为在近期明显增多。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。

存量房贷利率按兵不动，购房者呼吁下调

近期，我国多地陆续响应房贷新政，首套房和二套房贷款利率迎来大幅调整。

贝壳研究院监测数据显示，2024年5月一线城市首套、二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，分别较上月下降29BP、31BP；二线城市首套、二套平均利率分别为3.40%、3.84%，分别较上月下降19BP、33BP；三四线城市首套利率为3.46%，较上月降低9BP，二套利率为3.92%，较上月下降23BP。

随着新发放个人住房贷款利率的下降，降低存量房贷利率的呼声渐起。某国有大行深圳分行工作人员告诉时代周报记者，深圳落地房贷新政后，许多客户来咨询存量房贷利率是否会下调，但该行并未接到相关通知。

日前，有深圳市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局回复表示：为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。

李宇嘉认为，深圳官宣存量房贷利率不调整，主要原因是目前银行存贷利差降至历史最低，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，在增量贷款已充分降低的情况下，在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。

目前，广州也未有调整存量房贷利率的政策安排。某国有大行广州分行工作人员向时代周报记者表示，目前该行执行的首套房贷利率为3.40%，主要针对5月29日之后的贷款用户，对于之前发放的贷款利率并无调整。

据媒体报道，上海地区多家银行表示，新签订的贷款合同可以享受最新的利率，已经签约还未完成发放的贷款，也可以进行利率调整。但存量客户无法享受最新的利率调整。

在部分新一线城市中，也有市民呼吁下调存量房贷利率。

武汉是房贷新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。近期，有多位武汉市民在武汉城市留言板反映，是否考虑降低存量房利率，希望下调利率减轻供房负担。

对此，武汉市地方金融工作局回复表示，该办已协调农行核实并处理，该行工作人员已告知房贷新政下存量房利率调整相关问题，农行暂未收到下调存量房利率相关通知，如有相关政策，农行将公告说明；该办已协调建行核实并处理，建行目前执行人行最新存量房贷款利率，若有新的政策建行会按照规定立即执行到位。

上述回复也意味着，多家国有大行在武汉当地的存量房贷利率仍执行原政策。

此外，苏州于6月2日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，其中包括，苏州全市范围内不再审核购房资格，取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点等多项举措。

在政策发布的前几日，有苏州市民在苏州市12345阳光便民网站上反映降低房贷利率的问题。对此，人民银行苏州分行相关人士回复表示，关于存量房贷利率调整相关工作，目前还尚未接到新的通知和新的要求，将持续关注政策变化并做好相应工作。

实际上，去年9月以来，存量房贷利率已经进行过一次统一调整。央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。

此次房贷新政落地后，存量房贷利率尚未进行调整，市场较为关注6月份LPR报价。

自2019年10月开始，房贷利率采用LPR定价模式。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，均保持不变。这也是今年2月5年期以上LPR大幅调降25基点以来，LPR已连续3个月“按兵不动”。

华泰证券认为，预计今年LPR仍将下调20个基点。

部分房贷利率差达100BP，提前还房贷现象增多

当下，存量房贷与新增房贷的利率差距加大，存量房贷业主面临心理落差，提前还贷现象有所增多。

以深圳为例，自5月28日深圳房贷新政发布后，深圳主流银行已陆续对新发放的个人住房贷款利率进行调整，首套房利率降至3.5%，二套房贷利率降至3.9%。相比之下，在2019年10月至2023年9月份购房者，首套商业性个人住房贷款利率为LPR+30BP，随着存量房贷统一下调后，目前房贷利率为4.5%。

一名深圳购房者向时代周报记者表示，其2021年入手了一套深圳的房产，当时的房贷利率是5.1%，今年初下调为4.5%，这与新政发布后的首套房贷利率相比，利差达100个BP。以贷款100万元30年等额本息计算，月供相差570多元，本息合计相差超过20万元。

在业内人士看来，由于存量按揭利率与新发放利率存在一定利差，会导致部分居民提前还款，对银行按揭贷款的价格形成一定的冲击。

“贷款利率太高伤不起，一直想找机会提前还款，能还多少是多少。”在某社交平台上，已有多名购房者分享自己提前还款的经历。

上述深圳购房者告诉时代周报记者，2021年买房时，房价和房贷利率均处于高位，随着房价下跌，目前只能通过提前还款减少损失。房贷新政落地后，他在5月底向贷款行申请提前还款，银行一小时就审批通过，将于7月初还款；其所在的业主群里，有不少购房者也于近日申请提前还贷。

事实上，今年以来，提前还房贷的人并非少数。

国泰君安6月发布的研报显示，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），已达到历史前高水平（2009年6月），反映居民提前还贷行为明显增多。

国泰君安认为，在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。此外，替代性低成本贷款（如消费贷和经营贷）可得性较高时，同样可以引发居民早偿行为。

时代周报记者采访了解到，部分房贷利率处于“高位站岗”的深圳购房者，也正在考虑用利率更低的消费贷、经营贷置换房贷。

不过，在业内人士看来，用消费贷、经营贷置换住房按揭贷款存在较大风险。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏向时代周报记者表示，这种方式除了存在合规风险外，消费贷、经营贷一般期限较短，贷款到期时个人面临较大的还款压力，甚至可能因为短期资金周转不开没有能力还款，形成不良贷款影响个人征信。此外，在转换过程中，中介收费、过桥费等也会增加个人的费用支出。

李宇嘉向时代周报记者表示，当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品开始消失，房贷“高利率”的弊端暴露无遗。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降的资产（住房），这是非常不划算的。如果不调整，提前还贷会继续存在，导致房贷余额减少。

另一方面，存量房贷利率调整，也考验银行的净息差和盈利能力。今年一季度末，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度末的1.69%下滑15个基点。

娄飞鹏向时代周报记者称，住房贷款是银行贷款的重要组成部分，减低存量房贷利率将导致银行贷款利率下降，净息差下降，进一步影响银行的盈利能力。

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