​久期财经讯，6月3日，本网站对中资地产美元债近半个月(5月16日至5月31日)的二级市场走势进行了分析。

5月下半月，中资地产美元债二级市场整体回升，投资级地产债涨跌互现，高收益级小幅回暖。值得注意的是，5月房地产REITs正加速推进中，华安百联消费封闭式基础设施REIT的审批已正式通过，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施REIT和招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施REIT亦相继获深交所受理，预计未来房地产REITs将持续扩容，进一步拓宽房企融资渠道。

投资级地产债涨跌互现，高收益级小幅回暖

如下图所示，5月下旬，中资地产美元债二级市场整体持续回暖，投资级地产债涨跌互现。

近期，投资级房企稳步完成境内外债券兑付，整体基本保持稳定。其中，远洋集团旗下有担保投资级票据SINOCE 3.8 04/26/25收益率下行超520bps，估值上涨近4.6pt;中国海外发展长端票据CHIOLI 6.45 06/11/34、CHIOLI 6.375 10/29/43和CHIOLI 5.35 11/15/42收益率下行超15bps和20bps，估值上涨超1pt和2pt;中国金茂CHJMAO 4 06/21/24估值下行近1.7pt，收益率上涨约550bps。

消息面上，中国海外宏洋集团附属收购各项目公司的49%股权，总代价人民币2.59亿元;华发投控46亿元小公募项目状态更新为“通过”;保利发展将发行20亿元人民币中票，部分用于置换拟到期债务，发行利率为2.52%，目前100亿元人民币小公募项目项目状态更新至“已受理”。

5月下半月，高收益级及无评级地产债小幅回暖，部分房企再融资及资产处置方面有获进展。

近日，万科企业资产处置及融资方面取得较大进展。据媒体报道，该公司正计划向深铁集团出售深圳臻湾汇项目43%的股权，此前该公司转让的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权由深铁集团和深圳百硕迎海公司以挂牌价22.35亿联合竞得。此外，该公司以万纬物流股权为抵押物与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元额度的银团贷款，目前已到账100亿元;该公司已就一笔800亿元人民币的银团贷款与部分银行达成初步协议，并且正与数家银行就一笔69亿美元的贷款进行磋商;同时，该公司作为借款人向中国银行申请银行贷款人民币12亿元并已提款，其控股子公司为其提供担保，上述贷款将用于偿还其非公开及非标债务。

债务偿还方面，万科企业已汇出资金用于偿还其点心债VNKRLE 3.45 05/25/24，且已经准备好资金用于偿还6月到期的VNKRLE 4.2 06/07/24。一系列利好融资举措有助于公司进一步提升流动性，投资者信心得到提振，其存续美元债均有所回升，短端票据VNKRLE 3.15 05/12/25价格涨幅近4%，长端票据VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29涨幅近10%和7%，目前均价稳定在60美元以上。

万达商业亦在持续推进资产处置以提高流动性，据公开信息显示，万达商业已转让旗下合肥万达广场公司，此前该公司已转让多地万达广场关联公司。债务方面，万达商业已赎回DALWAN 7.25 12/29/24有效本金金额的20%以及支付应计利息，其三只存续票据DALWAN 7.25 12/29/24、DALWAN 11 01/20/25、DALWAN 11 02/13/26均出现2%涨幅，价格保持稳定。

针对新城系房企债务偿还方面，新城发展已完成赎回FTLNHD 7.95 05/20/24，新城控股于近期完成发行共计13.6亿元人民币中票，部分募集资金拟用于偿还境外美元债。据媒体报道，新城控股拟向母公司新城发展及其关联人申请总额不超150亿元人民币，预计利率不超过8%。受相关利好融资消息带动，短端票据FUTLAN 4.45 07/13/25、FTLNHD 4.5 05/02/26涨幅分别超10%和20%;FTLNHD 4.8 12/15/24和FTLNHD 4.625 10/15/25涨幅近5%和10%。

另外，碧桂园仍在通过资产处置为债务偿还筹资。据媒体报道，碧桂园旗下风投子公司计划以约20亿元出售其所持有的长鑫存储的股权。同时，高等法院颁令将碧桂园清盘呈请聆讯延期至6月11日。目前，碧桂园存续美元债均出现涨幅，COGARD 3.875 10/22/30、COGARD 5.625 01/14/30等长端票据涨幅均超20%和15%，COGARD 3.125 10/22/25、COGARD 7.25 04/08/26等短端票据涨幅超15%和12%。

消息面上，弘阳地产预计将无法支付REDSUN 7.3 05/21/24应付本金及利息，构成违约;金科股份无法按期兑付JINKE 6.85 05/28/24本金3.25亿美元的应付本息，其全资子公司有关重整债权申报通知及第一次债权人会议定于7月25日召开;泛海控股全资附属公司所发行的一只美元私募票据未能如期于5月20日兑付，并计划延期至11月20日前兑付;泛海控股十月份美元债剩余本金约2.102亿美元未能如期兑付，并计划延期至11月23日前兑付;龙湖集团已完成三只境内债券1.2亿元的付息，以及相关债券15亿本金的回售;合生创展集团已悉数偿还HPDLF 7 05/18/24本金总额3亿美元连同应计利息;路劲ROADKG 7.75 PERP持有人已经收到了5月18日到期的利息款项，该公司计划将2024年9月到期的约3.68亿美元的双币摊销贷款展期1.5-2年，并计划通过预付本金的方式，将境外债券展期3.5年;融创中国拟将第二次转换的转换限额提高至强制可转换债券初始发行金额的100%;亿达中国收到受托人因未付款及相关利息未获支付而发出的票据加速通知。

资产及重组方面，证监会对恒大地产债券欺诈发行及信息披露违法案责令改正、给予警告并罚款41.75亿元并对实际控制人处以顶格罚款4700万元并采取终身证券市场禁入措施;花样年控股持有相当于公司现有债务工具81.96%的债权人已加入重组支持协议;佳兆业集团呈请(经修订)的聆讯已进一步延后至6月24日;世茂集团进一步延迟重组方案早鸟同意费及一般同意费截止日期至6月28日和7月31日;华夏幸福拟优化并增加下属公司股权份额实施债务重组，涉及不超125亿元债权，公司已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元;荣盛发展就36.27亿元有息债务逾期金额称与债权人已就部分债务达成重组或展期意向;龙光集团、合景泰富集团正在与摩根大通就一笔11亿美元贷款进行洽谈，并以位于香港特区的“凯玥”作为抵押物。

房地产新政逐步落地，5月房企销售继续升温

根据久期财经数据显示，截至5月31日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

5月16日至5月31日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回暖，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.92，最新报155.79，到期收益率下跌0.33%，最新报13.00%。

国内方面，近日央行等部门发布最新个人住房相关政策。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%;对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套和住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%和不低于25%；同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前，北京、上海、广州、深圳、武汉等多个城市已逐步执行相关政策。

据克而瑞数据，政策利好推动下，5月百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，但同比仍降33.6%;1-5月实现累计销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。预计进入6月，新政加持下核心城市整体市场热度有望延续，叠加年中房企冲刺节点，6月成交或创年内新高。

海外方面，数据显示，美国4月PCE同比增长2.7%，环比增长0.2%;核心PCE同比增长2.8%、环比增长0.3%。通胀指标4月降温，增速为今年以来最慢，但美联储仍需多月数据以明确通胀和利率的走向，首次降息时间仍未可知。据CME美联储观察显示，7月和9月保持利率不变的可能性分别为85.5%和47.9%，11月降息25个基点的可能性为46.4%。

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